In den unsicheren Zeiten an den Finanzmärkten wirken Immobilien als Kapitalanlage für viele wie der Fels in der Brandung. Die meisten Immobilienkäufer hoffen auf eine deutliche Wertsteigerung und einen stetigen Geldfluss aufs Konto. Allerdings hält auch der Fiskus bei Renditeobjekte die Hand auf. Für Privatpersonen kann die steuerliche Belastung hoch sein. Jedoch lassen sich Regeln des Fiskus auch zu eigenen Gunsten nutzen. Hier wollen wir Ihnen einen Überblick geben, was möglich ist.

Für Immobilieninvestoren ist es ratsam, sich intensiv mit der persönlichen Steuersituation, den Eigenheiten des Steuersystems und den Wirkungsweisen verschiedener Modelle zu beschäftigen. Steuerberater helfen hierbei. Sie allein dürfen auch nur in Steuerfragen beraten. Deshalb sei hier betont, dass dieser Artikel ausdrücklich nicht berät und die vorgestellten Möglichkeiten nur unter Vorbehalt gelten. Denn einerseits hat jeder Fall seine eigenen Bedingungen, die überprüft werden müssen. Und andererseits ändern Gesetze und Regeln sich gelegentlich. Dazu kommt, dass auch Entscheidungen des Bundesfinanzhofes und Anwendungserlasse des Bundesfinanzministeriums sowie Rechtsprechung der Gerichte Einfluss auf die Zusammenhänge und Gestaltungsspielräume haben.

Wer beginnt, sein Kapital in Immobilien anzulegen, tut dies meist als Privatperson und selten in Form einer Gesellschaft wie beispielsweise einer GmbH. Das kann jedoch Nachteile mit sich bringen. Denn wer mehrere Käufe oder Verkäufe tätigt, befindet sich schnell, ohne es vielleicht zu wissen, in der Situation des gewerblichen Grundstückhandels. Eine bereits hohe private Steuerlast plus zusätzlich eine gewerbliche kann die Gewinne erheblich dezimieren.

Den eigenen Immobilienbesitz in einer Kapitalgesellschaft zu verwalten, also einer GmbH, UG (Unternehmergesellschaft), AG (Aktiengesellschaft), GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder einer Stiftung, kann im Vergleich dem Privatbesitz gegenüber Vorteile bieten. Bei der Vermögensverwaltenden GmbH, kann privates Vermögen wie Immobilien in eine GmbH übertragen werden. Es ist zum Beispiel einfacher die Kinder an der GmbH zu beteiligen, als ihnen nach und nach Immobilien zu übertragen. Auch lässt sich mit der GmbH das private Vermögen schützen. Zudem kann die steuerliche Belastung geringer sein im Vergleich zu Kapitalerträgen und sonstigen Einkünften. Ähnlich ist dies auch bei den anderen Gesellschaftsmodellen GbR, UG, AG. Ein Steuerberater kann dabei helfen, je nach Situation und Objekt die richtige Gesellschaftsform auszuwählen.

Bei der Familienstiftung geht es um Sicherung und Erhalt des Familienvermögens oder Unternehmensanteilen und der Absicherung der Familienmitglieder. Das Vermögen kann in die Stiftung übertragen werden und die Stiftungserträge kommen dann ausschließlich den selbstgewählten Zwecken zu Gute. So lassen sich Vermögen für existenzielle Fälle absichern sowie Erbschaften und Schenkungen optimieren. Außerdem können Stiftungen im Vergleich zu Privatbesitz steuerliche Vorteile bieten. Deshalb sind sie auch schon bei geringen Erträgen und damit für Jedermann interessant. Es ist jedoch unabdingbar, sich hierfür inhaltlich und juristisch beraten zulassen.

Allerdings gibt es auch Nachteile. So muss eine Kapitalgesellschaft eine ordentliche Buchführung vorweisen sowie einen Jahresabschluss erstellen und veröffentlichen. Zudem kosten Gründung und Betrieb einer Kapitalgesellschaft Geld. In der Regel lohnt sich deshalb eine Kapitalgesellschaft nicht beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus kann es dagegen sinnvoll sein. Einfluss darauf hat auch die Häufigkeit der geplanten Käufe und Verkäufe. Dabei empfiehlt es sich, vor jedem Geschäft bei einem Steuerberater Rat zu holen.

Sind Sie auf der Suche nach guten Investitionsmöglichkeiten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Foto: © Terroa